V osrčju južne Kalifornije, kjer se srečujeta hitra rast e-trgovine in velika gostota prebivalstva, se nahaja zanimivo podjetje za izplačilo dividend. To podjetje, ki je specializirano za nakup in upravljanje industrijskih nepremičnin, si je ustvarilo močan položaj na trgu, kjer je konkurenca velika, priložnosti pa še večje.

S portfeljem več kot 420 nepremičnin in tržno kapitalizacijo v višini približno 11 milijard dolarjev to podjetje nenehno raste. Ponuja 3,3-odstotni dividendni donos, ki je privlačen za vlagatelje, zlasti če upoštevamo njegovo dolgo zgodovino rednega povečevanja dividend. Kljub trenutnim izzivom, kot je rahlo povečanje nezasedenosti, mu je uspelo ohraniti visoko zasedenost in znatno povečati najemnine. Poleg tega je pred kratkim predstavil načrt, kako namerava še naprej rasti.

Predstavitev podjetja

Rexford Industrial Realty, Inc. $REXR je podjetje s sedežem v Los Angelesu, ki je specializirano za nakup, lastništvo in upravljanje industrijskih nepremičnin na območju južne Kalifornije. Podjetje se osredotoča na enega največjih in najbolj dinamičnih industrijskih trgov v ZDA, zato je ključni akter v tem segmentu.

Podjetje je bilo ustanovljeno leta 2001 in se od takrat osredotoča na pridobivanje in razvoj industrijskih nepremičnin, vključno s skladišči in distribucijskimi centri, ki se nahajajo predvsem na metropolitanskem območju Los Angelesa v Inland Empire. S to strategijo je podjetje Rexford Industrial postalo eden najpomembnejših lastnikov in upravljavcev industrijskih nepremičnin v južni Kaliforniji.

Podjetje Rexford Industrial se od svojih konkurentov razlikuje po sposobnosti prepoznavanja in izkoriščanja priložnosti na trgu industrijskih nepremičnin, tako z neposrednimi nakupi kot s prenovo obstoječih nepremičnin. Ta pristop jim omogoča ustvarjanje vrednosti za njihove delničarje s povečevanjem najemnin in optimizacijo uporabe njihovih sredstev.

Eden od ključnih dejavnikov uspeha družbe Rexford Industrial je njeno poglobljeno poznavanje lokalnega trga in sposobnost hitrega odzivanja na spremembe v povpraševanju po industrijskih prostorih. Za kalifornijski trg, zlasti na območju Los Angelesa, sta značilni velika gostota prebivalstva in močna rast elektronskega poslovanja, kar povečuje povpraševanje po skladiščnih in logističnih centrih. Podjetje Rexford Industrial te razmere kar najbolje izkorišča in nenehno širi svoj portfelj, ki doslej šteje več sto nepremičnin.

Trenutno ima v svojem portfelju več kot 420 nepremičnin, ki vključujejo približno 720 stavb, in oskrbuje približno 1 600 najemnikov. S tržno kapitalizacijo v višini približno 11 milijard USD je eden večjih akterjev v segmentu industrijskih nepremičninskih skladov.

Po mnenju številnih analitikov je podjetje Rexford Industrial privlačna naložbena priložnost za tiste, ki iščejo stabilne prihodke iz dividend in dolgoročni potencial rasti. Podjetje trenutno ponuja 3,3-odstotni dividendni donos, kar je več kot dvakrat več od povprečnega donosa indeksa S&P 500. V zadnjem desetletju je podjetje Rexford redno povečevalo dividende za več kot 10 % letno, kar je impresivna uspešnost za vsak nepremičninski investicijski sklad. (Kljub dobrim poslovnim rezultatom pa so delnice podjetja še vedno 35 % pod najvišjo vrednostjo iz leta 2022, kar lahko predstavlja zanimivo priložnost za nakup.

Ena od glavnih razlik podjetja Rexford od drugih industrijskih nepremičninskih investicijskih skladov je njegova geografska koncentracija v južni Kaliforniji. Ta regija ni le največji industrijski trg v Združenih državah, ampak bi, če bi bila samostojno gospodarstvo, postala četrti največji industrijski trg na svetu. Južna Kalifornija se ponaša tudi z najnižjo stopnjo nezasedenih industrijskih površin v celotni državi, zato je to območje izjemno privlačno za poslovanje.

Čeprav se je stopnja nezasedenosti v zadnjem času povečevala, se je v Južni Kaliforniji od leta 2023, ko je bila najnižja, več kot podvojila na skoraj 4 %, Kljub tem izzivom je družbi Rexford uspelo ohraniti visoko stopnjo zasedenosti svojega portfelja, ki znaša 96,9 % (drugo četrtletje). Poleg tega je družba zabeležila impresivno 67-odstotno rast najemnin za najemne pogodbe, ki so se obnovile v 2. četrtletju, kar kaže, da povpraševanje po njihovih nepremičninah ostaja veliko.

Zaradi te uspešnosti se je FFO na delnico v drugem četrtletju povečal za 11 % v primerjavi s prejšnjim četrtletjem. Ta rast se bo verjetno nadaljevala, saj podjetje Rexford ne načrtuje le nadgradnje svojih nepremičnin, kar mu bo omogočilo zaračunavanje višjih najemnin, temveč je povišanje najemnin vključilo tudi v obstoječe najemne pogodbe.

Dividenda

Rexford trenutno izplačuje četrtletno dividendo v višini 0,4175 USD na delnico, kar pomeni letno dividendo v višini 1,67 USD na delnico in zagotavlja približno 3,3-odstotni donos na delnico v času pisanja tega poročila.

Poleg visoke donosnosti je družba Rexford tudi ena od uspešnejših družb na področju rasti dividend. Svoje letno izplačilo dividend je povečala že 10 let zapored, februarsko 10-odstotno povečanje pa ji je omogočilo, da bo leto 2024 že 11. zaporedno leto povečanja.

Osnova za Rexfordovo rast

Podjetje Rexford meni, da lahko do leta 2026 poveča neto prihodke iz poslovanja (NOI) za 240 milijonov USD ali več. To bi pomenilo kar 42-odstotno povečanje glede na stopnjo NOI v četrtem četrtletju leta 2023.

Vodstvo na primer pričakuje, da bo 95 milijonov dolarjev pridobilo s prenovo obstoječih nepremičnin. To v bistvu pomeni, da se starejša sredstva prevzamejo in nadgradijo, tako da lahko sklad REIT zaračunava višje najemnine. Nadaljnjih približno 95 milijonov USD naj bi prinesle obstoječe najemne pogodbe, ki se bodo po izteku starih najemnih pogodb spremenile v višje najemnine. To ni le domišljijska napoved - v četrtem četrtletju leta 2023 je Rexfordu uspelo podpisati nove najemne pogodbe s 77 % višjimi najemninami od tistih, ki se iztekajo.

To bosta dve največji gonili rasti NOI v naslednjih treh letih, vendar ne edini. Dodatnih 40 milijonov dolarjev bo izhajalo iz povišanja najemnin v obstoječih najemnih pogodbah. 10 milijonov dolarjev pa bo izšlo iz nedavnih prevzemov.

Vendar je to malce negotovost, saj podjetje Rexford vedno išče priložnosti za prevzeme. Teh 10 milijonov dolarjev je povezanih z že kupljenimi nepremičninami, če pa bo sklad REIT kupil še več nepremičnin, bi lahko prišlo do precejšnje rasti.

Vendar pa glavna zgodba ni priložnost, ki jo predstavljajo prihodnji nakupi. Teh ni mogoče predvideti. Resnično privlačen del Rexfordove naložbene teze je, da je vse, kar je potrebno za podporo tukaj izpostavljeni priložnosti za rast NOI, že v portfelju in čaka, da se izkoristi.

Kakšno je bilo zadnje četrtletje podjetja?

Podjetje je imelo 79,8 milijona dolarjev čistega dobička ali 0,37 dolarja na delnico, v primerjavi z 51,6 milijona dolarjev ali 0,26 dolarja na delnico v predhodnem letu. Osnovni FFO (sredstva iz poslovanja) so se povečala na 129,6 milijona dolarjev, kar je 19,5 % več kot leto prej, z 0,60 dolarja na delnico, kar je povečanje za 11,1 %. Portfeljski čisti dobiček iz poslovanja (NOI) je znašal 181,1 milijona dolarjev, kar je 20,9 % več kot leto prej. Najemnine so se povečale za 67,7 % na podlagi računovodskih standardov GAAP in za 49,0 % na podlagi denarnih sredstev.

Povprečna zasedenost portfelja podjetja je bila 96,9 %. V drugem četrtletju leta 2024 je podjetje izvedlo tri prevzeme v skupni vrednosti 169,5 milijona USD in prodalo štiri nepremičnine za 37 milijonov USD. Do sredine leta 2024 naložbe podjetja vključujejo skupno 1,3 milijarde dolarjev. Podjetje je začelo tudi oddajati v najem in stabilizirati projekte v vrednosti 54,3 milijona dolarjev.

Ob koncu drugega četrtletja je imelo podjetje 125,7 milijona dolarjev gotovine v blagajni in 995 milijonov dolarjev na revolving kreditu. Skupni dolg družbe je znašal 3,4 milijarde dolarjev s povprečno obrestno mero 3,8 %. Upravni odbor je odobril tudi izplačilo dividend v višini 0,4175 dolarja na delnico za tretje četrtletje leta 2024.

Družba je posodobila svoje napovedi za leto 2024 in pričakuje, da se bo osnovni FFO povečal na 2,32-2,34 USD na delnico, portfeljski NOI pa bo rasel med 4,25 % in 5,25 %. Ti rezultati kažejo na dobro poslovanje podjetja in nadaljnjo rast privlačnih naložbenih priložnosti v južni Kaliforniji.

Ključni kazalniki

ROE in ROA: Oba kazalnika sta višja od povprečja sektorja, kar kaže na nižje donose. Ti višji številki kažeta, da je podjetje učinkovitejše pri ustvarjanju donosnosti lastniškega kapitala in sredstev v primerjavi s povprečnim podjetjem REIT.

Razmerje med dolgom in lastniškim kapitalom: Razmerje med dolgom in lastniškim kapitalom družbe Rexford Industrial znaša 0,40, kar je manj od povprečja sektorja in kaže na naraščajoč trend. Nižje razmerje pomeni, da ima podjetje Rexford Industrial nižjo raven dolga v primerjavi s povprečjem sektorja.

Tekoči količnik in hitri količnik: Kratkoročna likvidnost podjetja je 1,39, kar je nad povprečjem sektorja, ki znaša 0,89. Višji koeficient tekoče likvidnosti kaže, da je podjetje Rexford Industrial bolje sposobno pokrivati svoje kratkoročne obveznosti. Koeficient hitre likvidnosti je 0,98, kar je prav tako bolje od povprečja sektorja.

Neto marža: Neto marža družbe Rexford Industrial Realty presega panožne standarde in je višja od 30 %.

Uspešnost podjetja v zadnjih letih

Skupni prihodki: Skupni prihodki so se s 330.135 tisoč USD leta 2020 povečali na 452.238 tisoč USD leta 2021. Leta 2022 so dosegli 631.204 tisoč USD in se leta 2023 povečali na 797.826 tisoč USD. Ta stalna rast prihodkov kaže na uspešne poslovne strategije in širitev podjetja.

Bruto dobičekA: Bruto dobiček se je z 250.419 tisoč dolarjev leta 2020 povečal na 344.517 tisoč dolarjev leta 2021. Leta 2022 je dosegel 480.701 tisoč dolarjev in se leta 2023 povečal na 613.347 tisoč dolarjev. To povečanje bruto dobička kaže na večjo učinkovitost in boljše upravljanje stroškov.

Odhodki iz poslovanjaA: Odhodki iz poslovanja so se povečali s 152.064 tisoč dolarjev leta 2020 na 200.259 tisoč dolarjev leta 2021. Leta 2022 so znašali 261.058 tisoč dolarjev in se leta 2023 povečali na 319.537 tisoč dolarjev. To povečanje je odraz širitve podjetja in povečane dejavnosti, vendar se je kljub temu dobiček znatno povečal.

Prihodki iz poslovanjaA: Prihodki iz poslovanja so se z 98.355 tisoč dolarjev leta 2020 povečali na 144.258 tisoč dolarjev leta 2021. Leta 2022 so znašali 219.643 tisoč dolarjev, leta 2023 pa so se povečali na 293.810 tisoč dolarjev. Ta rast kaže na izboljšanje operativne učinkovitosti in dobičkonosnosti.

Odhodki za obresti (neto odhodki za obresti, ki niso iz poslovanja): Neto odhodki za obresti so se povečali z -30.849 tisoč USD leta 2020 na -40.139 tisoč USD leta 2021. Leta 2022 so znašali -48.496 tisoč USD in se povečali na -61.400 tisoč USD leta 2023. To povečanje odraža naraščajoče odhodke za obresti, ki pa so jih izravnali višji prihodki.

Čisti prihodki navadnih delničarjev: Čisti dobiček za navadne delničarje se je povečal z 61.349 tisoč USD leta 2020 na 111.761 tisoč USD leta 2021. Leta 2022 je znašal 157.481 tisoč USD in leta 2023 dosegel 227.449 tisoč USD. To znatno povečanje čistega dobička kaže na učinkovito upravljanje stroškov in uspešno poslovanje.

Dobiček na delnico (EPS)O: Dobiček na delnico se je z 0,51 dolarja leta 2020 povečal na 0,80 dolarja leta 2021. Leta 2022 je znašal 0,92 dolarja, leta 2023 pa se je povečal na 1,12 dolarja. To povečanje dobička na dobiček na delnico kaže na naraščajočo vrednost za delničarje in izboljšano dobičkonosnost podjetja.

EBITDA: EBITDA se je povečala s 227.013 tisoč USD leta 2020 na 327.654 tisoč USD leta 2021. Leta 2022 je znašala 422.447 tisoč USD, leta 2023 pa je dosegla 555.501 tisoč USD. To povečanje kaže, da družba učinkovito ustvarja denarna sredstva iz svoje osnovne dejavnosti.

⚠ Vlagajte odgovorno!

Informacije v tem članku so namenjene izključno izobraževanju in ne služijo kot naložbeno priporočilo. Avtorji predstavljajo le dejstva, ki so jim znana, in ne delajo nobenih zaključkov ali priporočil bralcu.

Vlaganje je lahko tvegano, če se ga lotite nepremišljeno. Družba Bulios ne pozna vašega finančnega položaja, zato na noben način ne daje posebnih nasvetov in napotkov. Izbira delnic, strategija in oblikovanje portfelja so individualna zadeva, zato se pred nakupom določene delnice vedno izobražujte in opravite lastno podrobno analizo.