Ogroženi so trgi REIT? 5 tveganj, s katerimi se soočajo nepremičninski investicijski skladi
Nepremičninski skladi so nedvomno eden najbolj priljubljenih instrumentov za vlagatelje v dividende. Vendar pa lahko zlasti v teh časih prinašajo tudi velike nevarnosti in več posebnih tveganj, na katera je treba biti pozoren. Tveganju so izpostavljeni zlasti skladi REIT, ki se osredotočajo na poslovne in pisarniške prostore.
Skladi REIT (Real Estate Investment Trusts) so podjetja, ki vlagajo v nepremičnine in vlagateljem omogočajo naložbe na nepremičninskem trgu, ne da bi morali biti ločeni lastniki nepremičnin. Skladi REIT vlagateljem ponujajo številne prednosti, kot so stabilni donosi, razpršitev portfelja in enostavna likvidnost. Vendar pa naložbe v REIT prinašajo tudi tveganja. Še posebej v teh časih, ko se govori o krizi na področju poslovnih nepremičnin.
Družbe REIT morajo velik del svojega dobička izplačati v obliki dividend, saj takšna so pravila za njihov davčni status. Natančneje, za ohranitev statusa REIT in s tem pridobitev davčnih ugodnosti morajo izpolnjevati več pogojev.
- delničarjem morajo izplačati vsaj 90 % svojega obdavčljivega dobička v obliki dividend.
- Vsaj 75 % njihovih prihodkov mora izhajati iz nepremičninskih sredstev, na primer iz prihodkov od najemnin.
- Aktivno morajo trgovati z nepremičninami.
Slednje pravilo zagotavlja, da se skladi REIT osredotočajo predvsem na poslovanje z nepremičninami. Prvo pravilo - obvezna visoka raven izplačanih dividend - pa pomeni, da se večina njihovega dobička vrne delničarjem. Vendar ni vse rožnato in obstajajo tveganja.
Najprej si oglejmo splošna tveganja.
1) Obrestne mere: nepremičninski skladi imajo visoke stroške financiranja in so zato občutljivi na spremembe obrestnih mer. Če se obrestne mere zvišajo, to lahko pomeni povečanje stroškov financiranja REIT, kar lahko negativno vpliva na dobičkonosnost podjetja in izplačilo dividend.
2) Tveganje dragega upravljanja : Družbe REIT imajo visoke stroške upravljanja nepremičnin in so lahko občutljive na regulativne spremembe, ki vplivajo na upravljanje nepremičnin. Če je upravljanje nepremičnin slabo ali so predpisi prestrogi, lahko to negativno vpliva na vrednost naložbe v REIT.
3) Likvidnostno tveganje: Naložbe v REIT so lahko manj likvidne kot druge naložbe na trgu, kar pomeni, da bodo vlagatelji morda težko prodali svoje naložbe, ko bodo potrebovali denar.
Capital Structure
Valuation / Dividends
Capital Eff. / Margins
Na naložbene sklade REIT lahko vpliva tudi izbor nepremičnin, v katere vlagajo. Če podjetje vlaga v napačne nepremičnine, lahko to negativno vpliva na vrednost naložbe v REIT. Na splošno so REIT-i primerna naložbena možnost za vlagatelje, ki iščejo razpršitev svojega portfelja in stabilne donose, vendar prinašajo določena tveganja, zato morajo vlagatelji pred naložbo v REIT skrbno oceniti svoje cilje in naložbene strategije.
To še posebej velja zdaj, ko se je pojavilo več novih dejavnikov.
Trenutna tveganja
4) Domača pisarna : zaradi razmaha domače pisarne in trenutnega upada povpraševanja po poslovnih in pisarniških nepremičninah obstaja določeno tveganje za REIT. Veliko podjetij zdaj zahteva delno ali celotno delo od doma, kar pomeni, da potrebujejo manj pisarniških prostorov. To lahko negativno vpliva na zasedenost in najemnine za REIT, ki imajo v lasti in upravljajo pisarniške stavbe.
Veliko zaposlenih od pandemije COVID-19 še vedno vsaj delno dela od doma, zato podjetja potrebujejo manj pisarniških prostorov. Svetovno gospodarstvozaradi inflacije, ruske invazije in drugih dejavnikov doživlja upočasnitev rasti, zaradi česar so podjetja zadržana pri širjenju svojih pisarniških potreb. Podjetja se soočajo z naraščajočimi stroški energije, plač in drugih vložkov, zato poskušajo zmanjšati stroške z omejevanjem naložb v nove pisarniške prostore. Nekatera podjetja se namesto v pisarne začenjajo seliti v druge vrste nepremičnin, kot so skladišča ali trgovine.
Vse to vodi v manjšo rast povpraševanja ali upad povpraševanja po pisarniških stavbah, zaradi česar se morajo lastniki in nepremičninski skladi REIT spopadati z manjšo zasedenostjo in pritiski na višino najemnin.
5) Zamude pri plačilih: podjetja imajo lahko zaradi slabih gospodarskih razmer težave s pravočasnim plačevanjem najemnin, zlasti v času gospodarskega upada. To lahko povzroči začasen ali trajen upad prihodkov za nepremičninske sklade. O tem se je na primer prepričal priljubljeni sklad $MPW-2.6%.
Če povpraševanje po pisarniških prostorih ostane na nižji ravni, lahko to zniža vrednost pisarniških nepremičnin v lasti skladov REIT. To bi lahko negativno vplivalo na kapital in sposobnost teh podjetij za nadaljnjo rast.
Kratko- do srednjeročno torej obstaja določeno tveganje za družbe REIT, usmerjene v pisarniške nepremičnine, zaradi vse večje priljubljenosti dela od doma in splošnega gospodarskega upada. Vendar pa bi se dolgoročno lahko povpraševanje po poslovnih nepremičninah spet povečalo, če bo gospodarstvo začelo rasti.
Kaj menite vi? Bo povpraševanje po pisarniških in poslovnih stavbah še naprej upadalo ali pa se bodo razmere umirile in obrnile?
Izjava o omejitvi odgovornosti: To nikakor ni naložbeno priporočilo. Gre zgolj za moj povzetek in analizo, ki temeljita na podatkih iz interneta in drugih virov. Naložbe na finančnih trgih so tvegane in vsak naj vlaga na podlagi lastnih odločitev. Sem le amater, ki deli svoja mnenja.