Iščete močne delnice z rastjo in dividendami, ki vas bodo približale sanjski upokojitvi? Potem ste prišli na pravo mesto.Danes vam bom predstavil dve taki delnici, ki vas bosta morda celo presenetili s svojim dividendnim donosom. Večkrat sem že izjavil, da imajo dividendne delnice zgodovinsko gledano boljši donos in večletno apreciacijo kot nedividendne delnice, zato pri teh dveh podjetjih ne bo nič drugače.
Čas je vlagateljev najboljši prijatelj.
Na področju naših pokojnin so imeli številni veliki možje odlične zamisli. Ne glede na svoj naložbeni slog lahko navedete uspešne pretekle in sedanje vlagatelje, ki ponujajo modre nasvete, ki podpirajo vašo metodo. Ti nasveti so pogosto protislovni.
Ste "prijatelj trendov" in se izogibate delnicam, ki padajo, ali pa ste agresivni vlagatelj in "kupujete, ko smo v rdečih številkah"? Ali "kupujete nizko in prodajate visoko" ali "kupujete in držite dolgoročno"? Ali "zmanjšate izgube" ali "znižate povprečno vrednost"? "Ali ste vzeli dobiček" ali "pustili zmagovalce teči"?
Vaša strategija je lahko katerakoli od zgoraj naštetih in ima še vedno eno skupno lastnost, to je ustvarjanje pasivnega dohodka in vlaganje v delnice z dividendami.
Začenjamo:
1. ATAX $ATAX - Dividenda 7.4%
Ni veliko podjetij, ki bi ponujala 7,4-odstotno dividendo.
America First Multifamily Investors, L.P. $ATAX je edinstveno podjetje, ki vlaga v večstanovanjske nepremičnine v dveh segmentih:
- nakup "hipotekarnih obveznic " ali MRB, ki so hipoteke s prvo zastavno pravico, zavarovane z nepremičninami, ki imajo dostopno stanovanjsko komponento. Družba $ATAX kupi obveznice in jih hrani, da bi prejela obresti.
- vlaganje v novogradnje s partnerskim razvijalcem v okviru skupnega podjetja, imenovanega "Vantage". To podjetje gradi nepremičnine, jih oddaja v najem in nato prodaja drugim vlagateljem kot popolnoma najete nepremičnine. Čeprav je nekaj prihodkov iz naslova najemnin v obdobju najema, družba $ATAX večino dobička ustvari s prodajo nepremičnin.
Družba $ATAX ima v neposredni lasti tudi dve nepremičnini, ki se uporabljata za nastanitev študentov, vendar ti dve nepremičnini k rezultatom prispevata le malo.
- Tri četrtine sredstev družbe $ATAX predstavljajo hipotekarne naložbe.
- Dodatna spodbuda za vlagatelje je, da so obresti na te hipotekarne kredite oproščene davka na zvezni ravni in v večini zveznih držav.
Družba ATAX to prednost prenese na vlagatelje prek svoje partnerske strukture. V letu 2020 je bilo tako 100 % dohodka neobdavčenega, čeprav je bil v "običajnih" letih neobdavčen del izplačil v razponu 30-40 %.
- Nepremičnine Vantage, v katere vlaga družba $ATAX, so zelo donosne, ker pa se večina dobička ustvari ob prodaji nepremičnin, je zelo nestanoviten.
Zakaj je delnica tako nestanovitna?
V nekaterih četrtletjih je dobiček zelo visok, v drugih pa ga ni, ker družba $ATAX ni prodala nobene nepremičnine. Leta 2020 se je razdelitev zmanjšala, ker se je družba $ATAX odločila, da ne bo prodala nobene nepremičnine. Vodstvo se je odločilo, da je bolje zadržati nepremičnine in počakati, da si nepremičninski trg opomore, kot pa jih poskušati prodati za manjše dobičke na trgu, na katerega vpliva COVID.
- To je vse, kar bi rekel o tem, da je podjetje kot po tekočem traku in precej nestanovitno. Ukrepi upravljanja terjajo svoj davek, zato že nekaj časa ne beležimo rasti. Kdo ve, morda se bo ta strategija neprodaje v času Covida obrestovala in bo podjetje vse to nadoknadilo z lepim dobičkom v prihodnosti in debelejšimi dividendami.
Lani se je družba $ATAX odločila, da bo ob koncu leta izplačala posebno izplačilo za razdelitev prihodkov od prodaje delnic Vantage v letu 2021. Pričakujem, da bo podobno strategijo uporabila tudi leta 2022. $ATAX ima še 5 nepremičnin, ki so že oddane v najem ali bodo verjetno oddane v najem do konca leta, kar pomeni, da bi lahko leta 2022 videli še nekaj prodaj nepremičnin z velikimi dobički. Letošnje leto bo za $ATAX veliko, zlasti zaradi velikega števila nepremičnin Vantage, pripravljenih za prodajo na vročem nepremičninskem trgu.
- Odločili so se, da bodo vztrajali do leta 2020, in zdaj imajo ob velikem povpraševanju nadpovprečno število nepremičnin za prodajo!
- Moja končna sodba je: Podjetje ocenjujem zelo pozitivno zaradi potencialne prednosti, ki jo ima trenutno zaradi ničelne prodaje v letu 2020 in ohranjanja velikega števila nepremičnin, ki jih lahko zdaj drago proda.
2. Medical Properties Trust $MPW - Dividenda 5,5%
Še ena debela dividenda, s katero se lahko približate pasivnemu dohodku.
$MPW je nepremičninski investicijski sklad, ki vlaga v zdravstvene ustanove.
Začnimo za spremembo z negativnimi dejavniki:
Dva največja negativna dejavnika, ki ju je podjetje zaznalo, sta koncentracija najemnikov in razmerje med dolgom in EBITDA. Natančneje, družba Steward mora predstavljati "20 %" sredstev družbe MPW, razmerje med dolgom in EBITDA pa mora biti manjše od 6,0x.
- $MPW ima dve veliki transakciji, ki mu bosta omogočili, da se znatno približa obema ciljema.
Prvi je nedavno zaključena prodaja portfelja Macquarie, ki je družbi $MPW prinesla 1,3 milijarde dolarjev prihodkov, ki jih namerava uporabiti za zmanjšanje dolga. $MPW bo obdržala 50-odstotni delež v nepremičninah.
Drugi je transakcija, v kateri bo družba $HCA Healthcare prevzela poslovanje petih bolnišnic, ki jih trenutno upravlja družba Steward. $HCA bo z družbo $MPW podpisala novo najemno pogodbo pod bistveno podobnimi pogoji, kot jih je imela družba Steward. Transakcija bo predvidoma zaključena v drugem četrtletju.
- Skratka, podpis pogodbe s pomembno stranko je ključnega pomena za prihodnji razvoj podjetja.
- Poleg tega bo imela družba $MPW v prihodnjih letih koristi od naraščajoče inflacije, saj je večina njenih najemnih pogodb vezana na indeks cen življenjskih potrebščin.
Predstavitev za vlagatelje junija 2021
V končni fazi lahko pričakujemo, da bo družba $MPW nekaj časa zmanjševala dobičke, saj se bo osredotočila na predelavo trenutnih pridobitev, realizacijo nekaterih dobičkov pri starejših nepremičninah in zmanjšanje dolga. Če bo družba $MPW pridobila nove nepremičnine, pričakujem, da bo to storila predvsem z lastniškim kapitalom, bodisi z reinvestiranjem kapitala iz realiziranih dobičkov bodisi z izdajo novih delnic. Zdaj bi morala biti prednostna naloga, da do konca leta poskuša pridobiti bonitetno oceno naložbenega razreda, kar bo dolgoročno prineslo znatne koristi za podjetje in delničarje.
- Na srečo je to odličen čas za upočasnitev, saj bo visoka inflacija spodbudila organsko notranjo rast.
- Najemnine se bodo povečale, stroški bodo ostali nizki, podjetje pa bo še naprej raslo brez novih prevzemov.
- Trenutno je donosnost sklada$MPW 5,5-odstotna, stopnja rasti dividend pa je v zadnjih petih letih znašala približno 4 %.
- Glede na višjo inflacijo pričakujem, da se bo rast dividend v prihodnjih letih pospešila, zlasti če bo MPW uspelo pridobiti bonitetno oceno investicijskega razreda.
Zaključek
Ko gre za krepitev portfelja, sta $MPW in $ATAX odlična sredstva za to. Delujejo v sektorjih, ki prinašajo prihodke v dobrih in slabih časih, saj so del temeljnih elementov našega gospodarstva in strukture naše družbe. Vsi potrebujemo zdravstveno oskrbo, vsi potrebujemo prostor za počitek. Pri oblikovanju dohodkovnega portfelja ali povečanju sposobnosti portfelja za ustvarjanje dohodka je pomembno, da z majhnimi koraki zgradite popoln, dobro naoljen stroj za ustvarjanje dohodka.
Upoštevajte, da to ni finančni nasvet. Vsako naložbo je treba temeljito analizirati.