Družba Realty Income je v leto 2026 vstopila zelo živahno: čisti dobiček na delnico se je povečal na 0,33 dolarja, osnovni AFFO na delnico se je povečal za 6,6 % na 1,13 dolarja, družba pa je v prvem četrtletju vložila 2,8 milijarde dolarjev (2,62 milijarde dolarjev glede na njen sorazmerni delež) z začetnim denarnim donosom v višini približno 7,1 %. Portfelj posluje dobro - zasedenost ostaja 98,9-odstotna, pri čemer so izdaje dosegle 103,4-odstotno povračilo najemnine Realty Income in 0,8-odstotno povečanje prihodkov od najemnin v isti trgovini.
Že to bi bilo dovolj za "solidno četrtletje z dividendami", vendar je bolj pomembno, kaj se dogaja na ravni kapitalske strukture in modela rasti. Družba krepi svojo platformo zasebnega kapitala: sodeluje z družbama Apollo in GIC, z Apollom je zaključila 1 milijardo dolarjev vredno skupno naložbo v 492 maloprodajnih nepremičnin, ciljno vrednost naložb za leto 2026 je zvišala z 8,0 na 9,5 milijarde dolarjev in letošnjo oceno AFFO na delnico premaknila v razpon 4,41-4,44 dolarja (3,0-3,7 % rast). Za vlagatelje v dividende je to jasen signal, da želi družba Realty Income izkoristiti svojo velikost za še cenejše in večje možnosti za zanimive priložnosti za neto najem po ZDA in Evropi.
Rezultati za 1. četrtletje 2026: AFFO, FFO, dobiček in dividende
Družba Realty Income $O je v 1. četrtletju 2026 zaslužila 1,55 milijarde dolarjev, kar je več kot pred letom dni (približno 12 % več). Čisti dobiček za delničarje je znašal 311,8 milijona dolarjev oziroma 0,33 dolarja na delnico, v primerjavi z 0,28 dolarja v enakem obdobju leta 2025. FFO na delnico je znašal 1,06 dolarja, normalizirani FFO 1,07 dolarja in AFFO na delnico 1,13 dolarja, pri čemer se je AFFO v primerjavi z letom prej povečal za 6,6 % (z 1,06 dolarja). AFFO je ključna metrika za družbe REIT, kot je Realty Income, saj kaže sposobnost varnega pokrivanja dividend in financiranja rasti.
Medtem dividende še naprej rastejo z "mesečnim" tempom: za prvo četrtletje 2026 je družba poročala o 114. zaporednem četrtletnem povečanju dividend (in 134. od leta 1994), pri čemer je letni znesek znašal 3,246 USD na delnico. Mesečne izplačane dividende so v tem četrtletju znašale 0,810 USD na delnico, kar je 1,8 % več kot 0,796 USD v 1. četrtletju 2025, in predstavljajo približno 71,7 % AFFO na delnico - zato je izplačilno razmerje še vedno ugodno, z možnostjo nadaljnje rasti.
Portfelj in poslovanje
Družba Realty Income $O je imela konec marca 2026 v lasti ali delež v 15.571 nepremičninah s 1.786 najemniki v 92 sektorjih, s povprečno preostalo dobo najema približno 8,7 leta. Zasedenost portfelja je bila 98,9-odstotna, kar je enako kot ob koncu leta 2025 in nad ravnijo 98,5 % iz prvega četrtletja 2025, le 172 nepremičnin pa je bilo prostih ali naprodaj.
V četrtletju se je izteklo 320 najemnih pogodb; 220 enot je bilo ponovno oddanih prvotnemu najemniku, 23 novemu najemniku, 78 nepremičnin pa je bilo prodanih prostih. Nove letne najemnine za ponovno oddane enote so znašale 73,3 milijona USD v primerjavi s prejšnjimi 70,9 milijona USD, kar pomeni 103,4-odstotno povračilo najemnin - družba Realty Income torej ne le ohranja, temveč tudi nekoliko povečuje najemnine za ponovno oddane nepremičnine.
Prihodki od najemnin na isti lokaciji, izračunani na podlagi 14.738 nepremičnin po stalni valuti, so se povečali za 0,8 % (1,193 milijarde dolarjev v primerjavi z 1,183 milijarde dolarjev). To je "normalna" stopnja za tovrstni sklad REIT; glavna rast AFFO izhaja iz razlike med stroški kapitala in novimi prihodki od naložb in ne iz rasti najemnin za obstoječi portfelj.
Naložbe in rast: ZDA, Evropa, partnerstva
Prvo četrtletje leta 2026 je bilo z vidika razporejanja kapitala zelo naporno. Družba Realty Income je vložila skupaj 2,77 milijarde dolarjev (2,62 milijarde dolarjev na podlagi sorazmernega deleža) z začetnim povprečnim denarnim donosom 7,1 % in tehtanim povprečnim trajanjem najema približno 6,5 leta.
Struktura naložbe:
Nepremičninski nakupi v višini 1,58 milijarde USD (1,43 milijarde USD po načelu sorazmernosti) z začetnim denarnim donosom 6,7 % in tehtanim povprečjem trajanja najema 8,3 leta.
Razvojni projekti v vrednosti 155,8 milijona USD (155,2 milijona USD pro rata) z začetnim denarnim donosom 7,4 % in povprečnim trajanjem najema 12,4 leta.
Druge naložbe (posojila in financiranje gradnje) 1,03 milijarde USD (vse pro rata) z denarnim donosom 7,8 % in povprečno dobo trajanja 3,5 leta.
Približno 64 % novih najemnikov po denarnem donosu je trgovskih, 34 % industrijskih in 2,5 % drugih vrst, pri čemer približno 41 % novih najemnikov izpolnjuje pogoje za naložbeni razred. Geografsko gledano je bilo 1,33 milijarde USD vloženih v ZDA (denarni donos 7,3 %) in 1,29 milijarde USD v Evropi (7,0 %), kjer družba Realty Income še naprej širi svojo prisotnost.
Velika novica je strateška naložba podjetja Apollo v višini 1 milijarde dolarjev - za 49-odstotni delež v novoustanovljenem skupnem podjetju s portfeljem 492 maloprodajnih nepremičnin. K temu je treba dodati še prej napovedano partnerstvo s skladoma GIC in Core Plus Fund v ZDA, v okviru katerega je bil v četrtletju zbran kapital tretjih oseb, lastniški delež podjetja Realty Income pa se je zmanjšal na 38,5 % (od januarja) in nato na 26,8 % (od aprila 2026). V praksi to pomeni, da podjetje ohranja del nepremičninskega gospodarstva, vendar rast vse bolj financira s kapitalom zunanjih vlagateljev.
Kapital, dolg in likvidnost
Podjetje Realty Income ohranja zelo dobro likvidnost - na dan 31. marca 2026 je imelo podjetje na voljo približno 3,9 milijarde dolarjev likvidnosti na podlagi sorazmernega deleža: 388 milijonov dolarjev v gotovini, 2,71 milijarde dolarjev neizkoriščenih zmogljivosti na revolving kreditih in 1,22 milijarde dolarjev iz odprtih, vendar še neizvedenih terminskih prodaj delnic ATM, brez 415 milijonov dolarjev komercialnih zapisov.
Aprila 2026 je podjetje izdalo 800 milijonov dolarjev prednostnih nezavarovanih obveznic s 4,75-odstotnim kuponom z zapadlostjo leta 2033; z uporabo valutne zamenjave v višini 500 milijonov dolarjev je del prihodkov pretvorilo v evre, s čimer je doseglo efektivni donos v evrih približno 4,07 % in kupon v višini 3,81 %. Skupaj to pomeni približno 4,16-odstotni kupon in 4,44-odstotni efektivni YTM, kar je ob 7,1-odstotnem denarnem donosu na nove naložbe še vedno spodoben razpon.
Marca 2026 je družba Realty Income zavarovala tudi 693,9 milijona dolarjev nezavarovanega terminskega posojila z zapadlostjo 2036 po fiksni obrestni meri 4,91 % in del posojila ponovno prek zamenjave pretvorila v evre, tako da znaša kombinirana obrestna mera približno 4,34 %.
Komentar glavnega izvršnega direktorja
Sumit Roy rezultate ocenjuje kot potrditev "moči in odpornosti globalne naložbene in operativne platforme družbe Realty Income". Manj poudarka namenja samim četrtletnim številkam, bolj pa strategiji: cilj je diverzificirati vire stalnega kapitala izven javnih delniških trgov z zasebnimi strukturami - skladi, skupnimi vlaganji in platformami, kot sta Managed Insurance in Retirement Annuity.
Po besedah Roya so prav partnerstva z družbama Apollo in GIC ter 1,7 milijarde dolarjev "temeljnega" kapitala za sklad U.S. Core Plus temeljni premik v načinu financiranja rasti družbe Realty Income. To podjetju omogoča, da poveča obseg naložbenih dejavnosti s podporo "globokih in stabilnih žepov kapitala", kar povečuje donose za obstoječe delničarje in širi obseg priložnosti za neto najem, ki jih lahko izkoristi - tako v ZDA kot v Evropi in drugih regijah.
Napovedi za leto 2026 in zakaj je delnica kljub dobrim številkam morda pod pritiskom
Družba Realty Income je zvišala napoved obsega naložb za leto 2026 na 9,5 milijarde dolarjev (z 8 milijard dolarjev) in prav tako zvišala razpon AFFO na delnico na 4,41-4,44 dolarja (s 4,38-4,42 dolarja), kar pomeni približno 3,0-3,7-odstotno rast AFFO na delnico v tem letu. Rast najemnin v isti trgovini naj bi znašala 1,0-1,3 %, zasedenost naj bi ostala okoli 98,5 %, denarne stroške in odhodke, povezane z upravljanjem, naj bi znašali 20-23 bazičnih točk bruto vrednosti sredstev, stroški nepremičnin pa okoli 1,5 % prihodkov.
Z vidika delnice gre za tipično sliko "stabilne, a ne raketne" rasti dividend: AFFO raste v nizkih enotah, dividenda znaša približno 3-4 % na leto, varnost je visoka, vendar ne pričakujemo kakšnega dramatičnega skoka rasti. Tako lahko v okolju višjih obrestnih mer, kjer trg včasih potiska REIT navzdol zaradi primerjave z obveznicami, tudi zelo solidno poročilo povzroči mlačen ali mešan odziv cen - še posebej, če so nekateri vlagatelji upali na višjo stopnjo rasti AFFO na delnico.