Te 3 delnice izplačujejo do 17 % dividend na leto. A denar vam bo prinesla le ena

Trije REIT-i obljubljajo od 5,8 do 17,1 % na leto in vsi trdijo, da dividendo pokrijejo z zaslužkom. Dva od njih pa sta v enem samem četrtletju porabila od 11 do 17 % knjigovodske vrednosti. Kateri donos pokriva dobiček in kateri kapital vlagateljev?

Tri dividende, trije različni viri denarja

Dividendni donos 17,1 %, 15,8 % in 5,8 %. Številke, ki v vsakem pregledovalniku svetijo zeleno. Tik ob njih pa stojijo druge: -27,5 %, -25,2 % in -11,8 % od letnega vrha. AGNC Investment $AGNC , Annaly Capital Management $NLY in Omega Healthcare Investors $OHI sodijo v isto skupino REIT-ov z visokimi izplačili, a vsaka svoj donos krije iz drugega vira.

Ključ do prvih dveh vrstic je preprost. AGNC in Annaly nimata v lasti stavb, temveč hipotekarne obveznice, kupljene z izposojenim denarjem. Predstavljajte si, da kupite obveznice za 100 dolarjev, od tega si 88 dolarjev izposodite. Razlika med obrestmi od obveznic in stroškom posojila vam vsak mesec prinaša denar – to je ta »zaslužena« dividenda. Toda obveznice se vrednotijo vsak dan in če njihova cena pade za 2 %, se vaš lastni vloženi denar zmanjša za 17 %. Prav to se je zgodilo v tretjem četrtletju.

»Trgi vrednostnih papirjev s fiksnim donosom so bili v tretjem četrtletju pod močnim pritiskom, zlasti v zadnjih tednih septembra, ko se je razpoloženje vlagateljev v obveznice nedvoumno obrnilo v medvedjo smer, obrestne mere so močno narasle, njihova nihajnost pa je skokovito poskočila.«

Peter Federico, predsednik, izvršni direktor in direktor za naložbe pri AGNC Investment

AGNC: 17 % na leto in 24-odstotna premija za premoženje, ki se je pravkar zmanjšalo

Rezultati za tretje četrtletje, objavljeni 19. oktobra, pripovedujejo dve zgodbi. Dobiček iz obrestne marže je znašal 0,37 USD na delnico, dividenda za četrtletje pa 0,36 USD. Toda celotna izguba je znašala 1,28 USD na delnico, opredmetena knjigovodska vrednost pa je upadla za 1,45 USD oziroma 16,9 % na 7,13 USD. Ekonomski donos za četrtletje: -12,7 %. Delničar je prejel 36 centov in hkrati izgubil 1,45 dolarja vrednosti svojega deleža. Finančni vzvod se je povečal na 7,9x.

In zdaj del, ki ga le redki opazijo. Delnica po ceni 8,84 USD stane 24 % več od knjigovodske vrednosti sredstev, ki jih dobite zanjo. Družba to premijo aktivno izkorišča: v tretjem četrtletju je prek programa ATM izdala 97,6 milijona novih delnic za 992 milijonov USD, približno 10,2 USD za delnico. Novi vlagatelji so tako za vsak dolar sredstev plačali več kot dolar, kar hkrati pomeni, da so del kapitala, iz katerega se financira izplačilo, prispevali prihajajoči delničarji, ne pa hipotekarne obveznice.

Od začetka leta je cena -17,5 %, dividenda v zadnjih 12 mesecih pa znaša 1,44 USD. Za zdaj je torej le pokrila luknjo, ki jo je pustil padec cene. Nekaj tolažbe je prinesel konferenčni klic: po Federicovih besedah se je opredmetena knjigovodska vrednost do 16. oktobra zvišala za 3 %, razponi donosnosti agencijskih MBS v primerjavi z ameriškimi državnimi obveznicami pa so se končali pri približno 135 bazičnih točkah, blizu zgornje meje večletnega razpona.

Annaly: izplačilni delež 196 %, ki ni tak, kot se zdi

Pri Annaly pregledovalnik kaže izplačilni delež 196 %, kar pomeni, da družba izplačuje dvakrat toliko, kot zasluži. Ta številka je izračunana na podlagi računovodskega dobička po GAAP, ki pri hipotekarnih REIT-ih niha z vsakim prevrednotenjem portfelja. Za tretje četrtletje je Annaly izkazala izgubo po GAAP v višini 1,36 USD na delnico, vendar je dobiček, razpoložljiv za razdelitev (EAD), znašal 0,80 USD v primerjavi z dividendo 0,75 USD. EAD pove, koliko je priteklo iz obrestnih marž, GAAP pa, koliko vrednosti sredstev je medtem izpuhtelo.

Knjigovodska vrednost na delnico se je znižala z 20,15 na 17,86 USD, kar je 11,4-odstotni padec; ekonomski donos je znašal -7,6 %, ekonomski finančni vzvod pa se je povečal s 5,6x na 5,9x. Tudi Annaly je prek programa ATM zbrala 757 milijonov USD. Vendar sta pomembni dve razliki v primerjavi z AGNC. Izguba vrednosti je bila približno za polovico manjša, ker je le 55 % kapitala naloženega v agencijske MBS, 23 % v stanovanjska posojila in 22 % v pravice do upravljanja hipotek (MSR), ki ob rasti obrestnih mer praviloma pridobivajo vrednost. Cena 18,35 USD pa je le 3 % nad knjigovodsko vrednostjo. Kdor kupi Annaly, za dolar sredstev plača približno dolar in tri cente. Pri AGNC plača dolar in štiriindvajset centov.

»Annaly je medtem ustvarila 0,80 dolarja dobička, razpoložljivega za razdelitev, na delnico, s čimer je znova presegla dividendo na navadne delnice, kar potrjuje trajno sposobnost ustvarjanja dobička naše platforme.«

David Finkelstein, izvršni direktor in sovodja za naložbe pri Annaly Capital Management

Omega: edina, pri kateri je dividenda dodatek, ne nadomestilo

Omega je edina od treh, ki je v zadnjem letu prinesla tudi rast cene: +14,2 %, poleg tega pa še 5,8-odstotni donos. V ZDA in Veliki Britaniji ima v lasti domove za nego in oskrbo ter jih oddaja upravljavcem na podlagi dolgoročnih pogodb. Najemne pogodbe se ne prevrednotijo vsak dan kot hipotekarne obveznice, zato vrednost sredstev ne niha z razpoloženjem na obvezniških trgih. Tveganje je drugje: pri najemnikih, njihovi zasedenosti in stopnjah povračil, ki jim jih plačuje program Medicaid.

V drugem četrtletju so se prihodki povečali za 15,9 % na 328 milijonov USD, prilagojeni denarni tok iz poslovanja (AFFO) pa je dosegel 0,83 USD na delnico, medtem ko je dividenda, ki jo je družba avgusta zvišala, znašala 0,68 USD. Celoletno napoved AFFO je zvišala na 3,22 do 3,26 USD, čeprav je prodala sredstva za 563 milijonov USD in na novo investirala le 126 milijonov. Zasedenost portfelja ohranja pri 82,6 %, izvršni direktor Taylor Pickett pa je na konferenčnem klicu domove za nego označil za odporna in zanesljiva sredstva.

Zaplet je v ceni. P/E 16,3 je sicer nižji od petletnega povprečja 22,7, vendar poštena cena Bulios v višini 38,12 USD leži 17,5 % pod trenutno ceno, konsenz analitikov pri 49,88 USD pa nakazuje le približno 8 % prostora za rast. Neizrazit donos v višini 5,8 % je dodatek k rastoči ceni, vendar ob vrednotenju, v katerem je že upoštevan velik del dobrih novic. Izplačilni delež 95 % čistega dobička je videti napet, v primerjavi z AFFO pa znaša približno 82 %.

Odločilni bodo trije datumi in dva signala

Najbližji preizkus bo kmalu:

• 3. 11. 2026 – Omega, tretje četrtletje (ocena EPS 0,47 USD). Spremljajte AFFO v primerjavi z dividendo 0,68 USD in zasedenost: če bo AFFO ostal nad 0,80 USD, bo 5,8-odstotni donos pokrit.

• 25. 1. 2027 – AGNC, četrto četrtletje (ocena EPS 0,38 USD). Odločilna bo opredmetena knjigovodska vrednost: stabilizacija nad 7 USD pomeni, da dividenda 0,36 USD končno prispeva k vrednosti, namesto da jo nadomešča.

• 27. 1. 2027 – Annaly, četrto četrtletje (ocena EPS 0,78 USD, datum ni potrjen). Spremljajte EAD v primerjavi z dividendo 0,75 USD in finančni vzvod, ki se je že povečal na 5,9x.

Pri hipotekarnih REIT-ih sta mogoča dva scenarija. Če se razponi donosnosti agencijskih MBS zožijo z zgornje meje razpona in se nihajnost obrestnih mer umiri, se bo knjigovodska vrednost povečala, 16- do 17-odstotna dividenda pa bo postala pravi dodaten donos. Če se bo nervoza na obvezniških trgih nadaljevala, bo knjigovodska vrednost še naprej usihala, dividenda pa bo le upočasnjevala izgubo. V drugem scenariju je AGNC bolj ranljiv: 24-odstotna premija nad knjigovodsko vrednostjo lahko izgine, tudi če dividenda ostane nespremenjena, zato lahko delnica pade, ne da bi se izplačilo kakor koli spremenilo. Annaly s komaj 3-odstotno premijo nima takšne blazine, ki bi jo lahko izgubila.

Pri Omegi je tveganje zrcalno. Dividenda je pokrita in cena raste, vendar je vsak dolar nad pošteno vrednostjo stava na to, da bodo najemniki še naprej plačevali in da se zasedenost ne bo zmanjšala. Znak preobrata bo padec AFFO pod višino dividende ali novica o najemniku v težavah. Do takrat Omega ostaja edina od treh, pri kateri dividenda ne krpa luknje v ceni, temveč se prišteje k dobičku.