Ti 4 REIT-i izplačujejo do 8,3 % letno, trg pa jih drži blizu letnih najnižjih vrednosti. Je to darilo ali past?

Najemodajalci igralnic v Las Vegasu, multipleksov in trgovin izplačujejo od 6 do 8,3 % letno, vsi štirje pa so letos zvišali dividendo. Ameriška državna obveznica prinaša 5,15 %. Največji najemnik enega od njih je naprodaj skupaj z 11,9 milijarde dolarjev dolga.

Država plačuje 5 %, ta podjetja 8 %. Razlika je cena strahu

Ameriška desetletna državna obveznica prinaša največ v več kot letu dni. V petek, 13. novembra, se je njen donos zaključil pri 5,15 %, kar je za celotno odstotno točko več kot pred letom dni, trg pa decembrsko zvišanje obrestnih mer Feda obravnava skoraj kot gotovost. Vsaka delnica z dividendnim donosom zdaj tekmuje z vrednostnim papirjem, ki ne more bankrotirati.

Štirje najemodajalci igralnic, kinematografov in trgovin izplačujejo od 6 do 8,3 % letno. Vsi so letos zvišali dividendo in vsi poročajo o rekordnih najemninah. Kljub temu so trije od njih od 18 do 21 % pod letnim vrhom, trg pa jih vrednoti, kot da njihovi najemniki nehajo plačevati.

Zadnji stolpec je ključ do celotnega članka. Premija nad državno obveznico je cena, ki jo trg zaračuna za tveganje, da najemnik nekega dne ne bo plačal. Pri kinematografih in trgovinah je manjša od ene odstotne točke, kar pomeni, da jih trg kaznuje le zaradi dragega denarja. Pri dveh najemodajalcih igralnic je dva- do trikrat višja, ta strah pa ima ime in priimek konkretnega najemnika.

VICI: največji najemnik je naprodaj skupaj z dolgovi

VICI Properties $VICI ima v lasti zemljišča pod Caesars Palace, MGM Grand in Venetianom v Las Vegasu. V enem letu je delnica izgubila 17,6 %, medtem ko je indeks S&P 500 pridobil 12,3 %. Družba je septembra dividendo že devetič zapored zvišala na 0,46 USD na četrtletje, kar pri ceni 25,01 USD pomeni 7,4 % letno. Celoleten razpon ocene denarnega toka iz najemnin (AFFO) je zvišala na 2,47 do 2,48 USD na delnico, dividenda pa predstavlja le približno 74 % tega zneska.

Strah ima ime: Caesars Entertainment. Predstavlja 38 % najemnin VICI in je od maja naprodaj: milijarder Tilman Fertitta ga kupuje za 17,6 milijarde USD, od tega je 11,9 milijarde prevzetega dolga. Zvezna komisija za trgovino (FTC) je septembra zahtevala dodatna gradiva, nihče pa ne ve, kaj bo novi lastnik naredil z regionalno najemno pogodbo, ki velja do leta 2055.

VICI je v tretjem četrtletju oblikoval rezervacije za izgube v višini 458 milijonov USD, od tega več kot 300 milijonov prav zaradi pogodbe s Caesars, računovodski dobiček na delnico pa je padel z 0,71 na 0,31 USD oziroma za 56 %. Gre za nedenarno postavko, najemnina pa še naprej prihaja v celoti. Vodstvo se je odzvalo s prvim odkupom lastnih delnic v zgodovini družbe, vrednim do 2 milijardi USD. P/E 11,6 je precej pod petletnim povprečjem 15,5, konsenz analitikov pri 28,40 USD pa je 14 % nad trenutno ceno.

"Čeprav sem zelo ponosen na delo, ki ga je ekipa VICI opravila v tretjem četrtletju 2026 za izboljšanje kakovosti in donosnosti našega portfelja, sem kot so delničar VICI razočaran nad gibanjem cene delnice v četrtletju in od začetka leta."

Edward Pitoniak, glavni izvršni direktor družbe VICI Properties

GLPI: najemnik, ki v svojih izkazih dvomi o lastnem nadaljnjem poslovanju

Gaming and Leisure Properties $GLPI oddaja v najem regionalne igralnice zunaj Las Vegasa. Četrtletna dividenda 0,82 USD pomeni 3,28 USD letno, pri ceni 39,34 USD pa 8,3-odstotni donos, najvišji v četverici. Konec septembra, ko je cena padla na najnižjo raven v treh letih, je družba sama izračunala donos v višini 8,6 %. Leto prej je ista delnica prinašala 6,7 %, ob koncu prve polovice leta pa 7,4 %: donos je rasel predvsem zato, ker je cena padala.

Poslovanja pa nič ne ovira. AFFO je v tretjem četrtletju zrasel za 10,5 %, celoletna ocena znaša 4,11 do 4,12 USD na delnico, dividenda pa predstavlja približno 80 % tega zneska. Cena je 21 % pod vrhom iz drugega razloga: najemnik Bally's, ki predstavlja približno petino denarnih prihodkov GLPI, je v svojih izkazih dodal opozorilo, da dvomi o zmožnosti nadaljevanja poslovanja. GLPI mu hkrati financira gradnjo igralnice v Chicagu; od obveznosti v višini 940 milijonov USD je že nakazal 641 milijonov, odprtje pa je načrtovano za prvo polovico leta 2027.

Vodstvo je na konferenčnem klicu povedalo, da je najemnina za nepremičnine Bally's pokrita približno dvakratno in da ima za Chicago v rezervi še druge zainteresirane najemnike.

"Rad bi poudaril, da kljub nestanovitnosti na dolžniških in delniških trgih poslovanje naših najemnikov in naše podjetje ostajata stabilna, kar potrjuje rast našega AFFO, ki je v tretjem četrtletju znova presegla 10 %."

Peter Carlino, predsednik upravnega odbora in glavni izvršni direktor družbe Gaming and Leisure Properties

Kinematografi in trgovine: dve družbi, kjer strah nima imena

EPR Properties $EPR je izjema v skupini. Oddaja v najem multiplekse, smučišča in zabaviščne parke, v enem letu pa je pridobila 17,3 % in je le 7 % pod vrhom. Mesečno dividendo je zvišala na 0,31 USD oziroma 3,72 USD letno (+5,1 %), kar pomeni 6,2-odstotni donos. Pomagajo ji kinematografi: prihodki od prodanih vstopnic v ZDA so od začetka leta za petino višji kot lani, največ od leta 2019. Verigi AMC in Regal predstavljata 24 % prihodkov EPR, zato družba stavi na filmski spored. Cena pa je že nad pošteno vrednostjo Bulios, ki znaša 54,59 USD, uspešno leto v kinematografih pa se morda ne bo ponovilo.

"Pokritost najemnin v našem portfelju se je v četrtletju nekoliko povečala na 2,1-kratnik. Veseli nas tudi, da prihodki kinematografov znatno presegajo lanske."

Greg Silvers, predsednik upravnega odbora in glavni izvršni direktor družbe EPR Properties

National Retail Properties $NNN je najbolj dolgočasna in najmirnejša od četverice. V lasti ima 3 774 trgovin, minimarketov in restavracij z 99-odstotno zasedenostjo ter brez prevladujočega najemnika. Četrtletna dividenda 0,62 USD (2,48 USD letno, 6,0-odstotni donos) raste že 37. leto zapored, iz denarnega toka iz najemnin pa družba zanjo porabi le 68 %. Izplačilni delež 119 % računovodskega dobička je videti zastrašujoč, vendar gre za običajno izkrivljanje pri nepremičninskih skladih, ki računovodsko amortizirajo stavbe, ki ne izgubljajo vrednosti.

Kljub temu je delnica 18 % pod junijskim vrhom pri 50 USD, od poletja pa je izgubila 10,8 %. Razlog je izključno povezan z obrestmi: decembra bo NNN refinanciral obveznice v vrednosti 350 milijonov USD, novo financiranje pa ga bo stalo približno 5,5 % namesto prvotnih nekaj manj kot 4 %. Vsako zvišanje obrestnih mer mu zmanjšuje maržo, ne pa najemnin.

Od česa je odvisno, kateri donos je darilo in kateri past

Pri vseh štirih družbah denarni tok iz najemnin z rezervo krije dividendo. Razlika je v tem, za kaj trg zaračunava premijo nad državno obveznico. Pri EPR in NNN je manjša od ene odstotne točke in predstavlja ceno dragega denarja. Pri VICI in GLPI znaša od 2 do 3 odstotne točke in predstavlja ceno enega konkretnega najemnika.

Signali, po katerih lahko to prepoznate:

• 10. decembra, zasedanje Feda: trg pričakuje zvišanje obrestnih mer. Dokler je donos desetletne obveznice nad 5 %, bodo cene vseh štirih delnic pod pritiskom, ne glede na najemnike

• Caesars in Fertitta: odločitve FTC in regulatorjev za igre na srečo, zaključek transakcije je predviden do 26. junija 2027. Vsaka omemba VICI o spremembi regionalne najemne pogodbe je signal, da se 38 % najemnin ponovno vrednoti

• Bally's: nadaljnji izkazi z opozorilom o nadaljevanju poslovanja in odprtje Chicaga v prvi polovici leta 2027. Zamuda bi GLPI pustila nedokončano stavbo, 8,3 % pa bi se iz nagrade spremenilo v opozorilo

• Kinematografi in obrestne mere: filmski spored za leto 2027 pri EPR ter stroški decembrskega refinanciranja pri NNN

Rezultati bodo objavljeni februarja: NNN 10. februarja, GLPI 18. februarja, VICI in EPR 24. februarja 2027. Do takrat bo ceno vseh štirih določala državna obveznica. Pri kinematografih in trgovinah je to celotna zgodba. Pri igralnicah je to le prva polovica.